Deweloperzy coraz chętniej sięgają po zabytkowe obiekty – rynek adaptacji zabytków rośnie w Polsce o 15 proc. rocznie. Kluczem do sukcesu jest nowoczesna technologia HVAC, która pozwala osiągnąć czynsze o 20-35 proc. wyższe niż w standardowych budynkach. Jednak modernizacja zabytkowej fabryki czy renesansowego pałacu to wyzwanie techniczne i regulacyjne.
Rynek adaptacji zabytków rośnie, bo deweloperzy odkryli, że zabytkowa fabryka czy renesansowy pałac z nowoczesną klimatyzacją może przynosić czynsze wyższe niż nowy biurowiec. Kluczem jest tu oczywiście technologia HVAC, która nierzadko decyduje o sukcesie inwestycji, ale i wiąże się ze sporymi wyzwaniami.
– Wyzwaniem jest przestrzeń, wymogi projektu, ale pierwszym napotykanym ograniczeniem stają się przepisy związane z ochroną konserwatorską. Obiekty wpisane do rejestru zabytków lub gminnej ewidencji wymagają uzgodnień z konserwatorem, nierzadko nawet dla drobnych ingerencji, takich jak montaż anemostatu czy kratki nawiewnej. Jakiekolwiek widoczne zmiany w elewacji, sklepieniu czy detalach wnętrza mogą zostać zakwestionowane. Z praktyki wiemy, że im wcześniej konserwator zostanie włączony w proces projektowy – tym większa szansa na znalezienie rozwiązań akceptowalnych przez wszystkie strony – Marcin Kosieniak, specjalista MEP i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt.
Dodatkowo w obiektach zabytkowych często brakuje miejsca na nowoczesną infrastrukturę. Brak podwieszanych sufitów, szachtów technicznych, czy przestrzeni serwisowych wymusza kreatywność.
– Systemy HVAC muszą być projektowane tak, by pozostały jak najmniej widoczne – np. poprzez ukrycie elementów w gzymsach, boazeriach, meblach w zabudowie czy specjalnie zaprojektowanych maskownicach nawiązujących do stylu epoki. Zewnętrzne jednostki klimatyzacji bywają umieszczane na poddaszach lub dachach za attykami – jeśli tylko konstrukcja budynku na to pozwala – wylicza.
Muzea jak hale produkcyjne – niewidoczna technologia dla ochrony zbiorów
Szczególnym typem obiektów są muzea – budynki, w których reżim klimatyczny nie wynika jedynie z przepisów, lecz przede wszystkim z konieczności ochrony eksponatów.
Jak podkreśla Marcin Kosieniak, specjalista MEP i współwłaściciel biura projektowego PM Projekt, muzea są „naszpikowane instalacjami niczym hale produkcyjne”, choć zwiedzający nie mają o tym pojęcia.
– Utrzymanie precyzyjnie określonych parametrów temperatury i wilgotności – niezależnie od liczby odwiedzających, warunków pogodowych czy nasłonecznienia – wymaga zaawansowanych rozwiązań. Wykorzystuje się systemy BMS, zdalne sterowanie, rolety automatyczne, algorytmy zarządzające przepływem powietrza i odzyskiem ciepła. Celem jest nie tylko komfort osób odwiedzających, ale przede wszystkim bezpieczeństwo zbiorów – podkreśla.
W jednym z modernizowanych muzeów we Wrocławiu – mówi Kosieniak – system HVAC został zaprojektowany tak, by automatycznie reagować na zmiany warunków, odliczając liczbę osób w sali, zacieniając wnętrze przy zbyt dużym nasłonecznieniu i wykorzystując ciepło odzyskane z agregatów do osuszania powietrza bez użycia energii z zewnętrznych źródeł.
– Przy projektowaniu bardzo ważne okazuje się wstępne rozpoznanie. Bo nierzadko zabytkowe budynki wznoszono z materiałów paroprzepuszczalnych, bez izolacji przeciwwilgociowych. Ich naturalna wentylacja opierała się na nieszczelnościach stolarki i grawitacyjnym przepływie powietrza. Problem pojawia się, gdy zmienia się funkcja budynku – np. z mieszkalnej na muzealną – i wzrasta emisja pary wodnej. Źle zaprojektowana wentylacja może prowadzić do trwałego zawilgocenia, kondensacji, wykwitów solnych i uszkodzeń zabytkowej substancji – wylicza Kosieniak.
Właściwy projekt HVAC nie tylko zapewnia wymianę powietrza, ale stabilizuje mikroklimat – ograniczając ryzyko kondensacji i degradacji materiałów budowlanych.
Wyższe koszty, większe zyski – ekonomia modernizacji zabytków
Inwestorzy muszą liczyć się z wyższymi kosztami, bo koszty instalacji są zazwyczaj o 30-50 proc. wyższe niż w standardowych budynkach. Wynika to z konieczności stosowania niestandardowych rozwiązań, ukrywania instalacji i współpracy z konserwatorem zabytków. Jednak analiza długoterminowa pokazuje zupełnie inny obraz.
– Nowoczesne systemy klimatyzacji z odzyskiem ciepła, inteligentne algorytmy zarządzania przepływem powietrza i automatyka budynkowa pozwalają obniżyć koszty eksploatacji o 30-40 proc. W przypadku dużych obiektów muzealnych czy hotelowych mówimy o oszczędnościach rzędu kilkuset tysięcy złotych rocznie. Systemy te potrafią wykorzystać ciepło odpadowe z agregatów do osuszania powietrza, eliminując potrzebę dodatkowych źródeł energii – wylicza Kosieniak.
Jak mówi, patrząc na trendy, inwestorzy, którzy jako pierwsi adaptują zabytki z zachowaniem najwyższych standardów klimatycznych, zyskują znaczącą przewagę rynkową. Możliwość zaoferowania przestrzeni biurowej w zabytkowej fabryce z klimatem kontrolowanym jak w najnowszym biurowcu pozwala na negocjowanie czynszów o 20-35 proc. wyższych niż w standardowych lokalizacjach.
PM Projekt w 2025 roku pracuje przy przy modernizacji Muzeum Archeologicznego w Gdańsku oraz budowie nowych: we Wrocławiu i Poznaniu.
